买二手房常见三大风险 买房一定要注意防范

  来源:lianjia发布日期::2017-05-09浏览次数:747

摘要:在二手房交易中买房风险防不胜防。今天小编列举了二手房交易常见的三大风险:产权问题、资金风险、房屋本身的风险等,供大家买房参考。

在二手房交易中买房风险防不胜防。今天小编列举了二手房交易常见的三大风险:产权问题、资金风险、房屋本身的风险等,供大家买房参考。

一、产权风险

1.产权人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人

如果卖方是无民事行为能力人或限制民事行为能力人,即使房产证上只有他/她一个人的名字,买方与其签订的购房合同,也属于无效合同。

无民事行为能力人包括不满十周岁的未成年人、不能辨认自己行为的精神病人。限制行为能力人是指,年满14周岁未满16周岁的人、又聋又哑的人或者盲人、患有间歇性精神病的人。

2.卖房人并非房屋的产权所有者

如果卖房人不是房屋产权人,必须提供授权委托书,否则卖房人签定的房屋买卖合同无效。

3.房屋为2人或多人共有,其他共有人不同意出售房屋

卖家要卖房,需要征得其共有人的同意才行,最简单的就是看房产证上有几个人的名字。二手房大多是夫妻或家庭成员共同财产,购买未取得共有人同意出售的二手房会惹上麻烦。另外,要注意卖房人的婚姻状况,如果是已婚,即使只写了一个人的名字,但在卖房委托书上,最好要求写上夫妻双方的名字,以避免纠纷。现实生活中,很多人卖房后,发现房价大涨,反悔了,并以只写了一方的姓名、另一方不同意为由,要求撤销合同。

4.房屋被保全、查封、抵押

司法机关已保全、查封的房屋是不能买的。物权法、担保法都规定,抵押人处理抵押房屋,应获抵押权人同意,否则不得转让。买房的时候,要先到相关部门查询清楚,并要注意签约时的风险控制,在合同中约定好,如若存在被保全、查封、抵押的情况,经纪公司应当承担先行赔付的责任。

5.弄清土地权属是40年、50年还是70年

了解该二手房的土地使用类型,是商业用地、工业用地,还是住宅用地。不同类型的用地,其产权年限都不一样。另外,土地还分为国家所有和集体所有,一般集体所有的土地,为小产权房。

6.是否为合同房

合同房,简单的说,就是仅有购房合同,但两证不齐全的房子。没有房产证的房子,是无法办理过户的。有些合同房是可以取得房产证的,只是暂时未取得;而有些则是因为开发商“五证”不全而无法顺利办理。买房的时候,一定要询问开发商“五证”是否齐全,以防影响后期取得产权证。

7.特殊房屋,不符合转让条件

经济适用房属政策性住房,购房人拥有有限产权,不满5年,不得直接上市交易,确需转让的,由政府进行回购。满5年转让应向政府交纳土地收益等价款,政府可优先回购;购房人向政府交纳土地收益等价款后,才可以取得完全产权。已购公房、回迁房、军产房、限价房、央产房等,在转让时,也有限制条件。如果购买的是这类房产,就一定要了解其是否符合转让条件。

 

 

二、资金风险

1.卖家拿买家的钱还房贷

二手房要结清贷款才能出售,很多卖家一时筹集不到那么多钱,会要求买家的首付去还清银行贷款。目前安庆这种情况比较普遍,买家再替卖家还贷款时一定要在合同中明确清楚,并使用本人银行账户转账,千万不可直接现金交易,以防后期出现纠纷时无凭证维权。

2.房屋水电费未结清

很多卖房人其物业费、水电费、燃气费等费用未结清,导致在过户后,这个费用需要由买家来偿还。

3.交了定金或首付,联系不上卖房人

二手房交易中,有时会遇到买家交了定金或首付后,联系不上卖房人的情况,给买家带来财产损失。买房涉及财产金额较大,尽量通过品牌中介买房,首付通过资金监管,保证资金安全。像链家网挂出的房源信息会层层审核,交易中有资金监管,确保买家钱款安全。

4.付款方式模糊

买卖合同应对付款流程及交易中各项事项作出明确、具体的约定。履行过程中常常由于某笔款项的支付时间不明,或付款时间与过户时间等的先后顺序不明而产生纠纷,受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。

三、房屋本身的风险

1.不管是买新房还是二手房,质量问题始终是大家都非常关注的一个点。

买二手房,要注意看房屋的质量好坏,房屋有无开裂、渗水漏水、是否存在严重的结构问题和安全隐患等。另外,很多人买二手房,最怕买到凶宅,可以通过购买前的调查、实地观察和签约时的风险控制等三个方面,来避免风险。

2.二手房的交易流程复杂,其中隐藏风险较大,尽量找品牌中介。

买房前,一定要对房屋的基本状况进行审查,比如房屋的产权、整体环境、质量、面积、落户情况和价格等,靠买家自己审查房源信息不现实,对交易流程中各类风险把控力度有限。品牌中介在风险把控上力度较强,买房尽量找品牌中介。

 

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